一位看房验资达千万的福州改善型购房者，站在建总雍玺湾的法式门庭前，说出了对这座城市土地价值的理解：“在福州三环内找到容积率1.2的新项目，几乎是十年一遇的机会。”

     沿着流花溪公园的绿道慢步前行，清晨的阳光透过茂密的树叶洒在精心铺就的石板路上，远处是建总雍玺湾庄严的法式建筑轮廓，成为福州金山板块一道亮丽的风景线。

    建总雍玺湾坐落在福州仓山区洪湾南路西侧、东岭路北侧，占据了一处容积率仅1.2的低密度地块。

     在2012年“禁墅令”明确规定住宅容积率不得低于1.0以来，福州三环内这类低密度住宅用地变得极为罕见，近十年福州三环内容积率1.2的住宅用地仅出让过3幅。
     01 资源禀赋：三环内的低密孤品与立体生态

     建总雍玺湾所处区位拥有“一河一江一山”三重立体生态格局，北临洋洽河，西邻流花溪公园，东望飞凤山，南眺乌龙江，视野及景观资源良好。

     社区由13栋建筑组成，涵盖9层小高层、14层高层及独院产品，建筑最高层数仅为14层。

     项目的稀缺性不仅体现在低容积率上，还反映在土地市场的出让历史上。近十年福州三环内容积率1.2的住宅用地仅出让过3幅，而70年产权的更少。

     这种土地稀缺性直接奠定了项目的高价值基础，也解释了为何开发商福州建总地产有限公司在去年9月历经38轮竞拍，最终以3.99亿元、溢价率22.77%的代价拿下该地块。
     02 教育配套：明确划片与丰富的教育资源

     对于关注子女教育的家庭而言，建总雍玺湾拥有一大亮点——项目划片福州第四附属小学。更具体来说，根据土地出让公告的约定，该项目所在的宗地2024-38号（住）划片小学确为福州市仓山区实验小学教育集团流花溪分校。

     这一划片政策为购房者提供了明确的教育保障，解决了子女入学的后顾之忧。

     项目所在的金山片区教育资源在仓山区属中上水平。在项目周边3公里范围内，教育资源极为丰富，有45所幼儿园、37所小学和18所中学，为各个年龄段的学子提供了充足的教育保障。
     03 户型设计：从128㎡到555㎡的全系改善产品

     建总雍玺湾于2025年9月25日取得首批商品房预售许可证，共推出91套住宅房源及249个车位。本次取证的住宅总面积1.56万平方米，分布于13栋楼座。

     项目提供的产品形态丰富，涵盖了联排别墅、洋房和小高层等多种类型。

     引人注目的是，项目的联排别墅面积267-270㎡，在当前的房地产市场，尤其是在主城区，是近乎绝版的产品形态。虽然建筑面积约为268㎡，但实际使用面积可达800-1300㎡。

     这种高得房率带来的空间自由度，是任何大平层都无法比拟的。联排别墅提供的是“立体的生活”方式，包括私家花园、下沉庭院等空间。

     在洋房产品方面，建总雍玺湾的1号楼为8层洋房，一梯两户设计，公摊相对较低（约19.3%），保证了居住的舒适性和私密性。

     户型设计方面，项目推出了272平方米的四层大宅，设计为7室3厅8卫2厨的豪华布局。此类户型评分高达9分，其中基础测评满分，空间测评8.5分，采光通风8分，展现了出色的产品力。
     04 楼盘价格：从341万到2026万的价格光谱

     根据福州市不动产登记交易平台披露的信息，建总雍玺湾的价格区间跨度较大，反映产品多样性。

     项目最高单价达到7.5万元/平方米，如7号楼102复式和17号楼102复式，总价分别达2026.65万元和2008.13万元。

     与此同时，项目也有单价2.66万元/平方米的房源，如3号楼103单元，总价341.15万元。

     为了更直观地展示建总雍玺湾不同产品的价格定位，可以参考以下价格对比：

    从表中可以看出，建总雍玺湾的联排别墅总价已与市中心顶级江景大平层（如融侨外滩）持平，而洋房价格与五四北等区域的洋房项目（如建发国贸望樾）相比高出一定幅度。

    05 开发商实力：本土国企的稳健与品质追求

     建总雍玺湾的开发商是福州建总地产有限公司，是根正苗红的福州本土国企。在当前房地产市场环境下，“国企”二字本身就是一块金字招牌，能极大程度上消除购房者对“烂尾”的担忧。

     公司资金链和交付保障性相对较高，为项目提供了坚实的基础。

     该公司在福州开发多个项目，如梧桐公馆、瑞璟轩等，显示出良好的开发能力和市场口碑。近年来，建总地产深耕大金山板块，目前已在片区拿地开发多个项目，包括建总流花溪（一期/二期/三期）、建总瑞璟轩、建总雍玺湾、建总宸玺台等。

     在项目管理方面，公司选择了福州市建筑设计院有限责任公司联合上海联创设计集团股份有限公司、福州诺成工程项目管理有限公司作为全过程工程咨询单位，确保项目从设计到施工的全过程品质控制。
     06 项目进度：预售已取证，现房销售

     建总雍玺湾已于2025年4月3日取得建设工程规划许可证，发证文号为建字第3501002025GG0055513号。随后于2025年9月25日获得首批预售许可证。

     2025年11月28日，项目又取得了新一批预售许可证，许可证号为FZ许20250119，涵盖2号楼、5号楼和6号楼。

     目前项目正在积极推进建设过程中，具体交房时间尚未公布。但可以参考的是，同开发商开发的建总华林雍璟项目交房时间为2025年6月30日。

     值得注意的是，项目为现房销售（部分楼栋），可实地考察，规避期房隐患。项目总投资约60000万元，其中建安造价约20100万元。
     07 城市生活圈：金山板块的成熟便利

     建总雍玺湾所在的奥体板块经过多年发展，大型场馆、金山万达、阳光天地等商业配套已相对成熟，具备长期的生活便利性基础。

     交通方面，项目紧邻洪湾南路，可快速连接浦上大道、金山大道等主干道。距离地铁5号线东岭站约400米。未来还规划有双地铁交汇（7号线/4号线西延线规划中），交通便利性有望进一步提升。

     商业配套方面，恒荣星光里步行可达，阳光天地、金山万达、奥体中心都在3公里范围内。片区周边3公里范围内有5家商场、95家超市以及100家医院，日常生活便利无忧。

     项目看房需要验资，门槛已从最初的500万飙升至1000万。这种高门槛要求表明了市场对这类稀缺产品的热烈反应。

     如今，随着厦门已发布《商品住宅项目规划管理规则（征求意见稿）》，明确不再新增别墅用地，严禁审批独栋、双拼户型。像建总雍玺湾这类低容积率产品，极有可能成为政策全面收紧前的最后机会。

     在福州三环内，建筑与自然在这里达到了难得的平衡。未来几年，这片土地将成为极少数人享有的稀缺资源。

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