新榕亦川【售楼处电话:4007729886 转 3481】

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     新榕亦川是福州楼市2025年至2026年间备受关注的一个纯改善型楼盘。项目坐落在福州晋安区连江中路西侧、光明港北岸，正好位于二环内的核心地段。项目地块是2024年3月30日由福州新榕筑业以底价6.75亿元竞得的，楼面地价18562元/㎡。整个项目仅规划了195套住宅，全部为建筑面积约162㎡至279㎡的大平层设计，没有夹杂小户型或保障房，圈层纯粹性很高。项目占地约24.79亩，总建筑面积约4.88万平方米，容积率控制在2.2以下，绿地率30%。这种低密度规划在二环内已颇为稀缺。项目规划建设9栋住宅，包括2栋22-26层的生态住宅（四代宅）和7栋7-15层的低密洋房。

     开发商：国企背景，实力保障

     新榕亦川的开发商是福州新榕城市建设发展有限公司，这家公司是福州古厝集团旗下的市属国企，成立于2007年，已深耕福州19年。公司拥有房地产开发一级资质，主营房地产开发、建筑施工、供应链、物业管理、代建管理五大业务板块，先后建成福州海峡国际会展中心、海峡汽车文化广场等省市重点项目。国企开发的楼盘在资金安全上有保障，烂尾风险较低，这也是不少改善型买家选择新榕亦川的一个重要原因。项目属于新榕公司“水天系”高端产品线的最新代表作，主打水岸生活理念。

     户型：高得房率是最大亮点

     新榕亦川全部户型都在162平方米以上，最大的达到279平方米，主力户型是165平方米的四房大平层。户型方面最吸引人的是它的高得房率。以165平方米的洋房为例，实际套内使用面积能达到约152平方米，得房率约101%，基本等于零公摊。这得益于新规尺度下的阳台、飘窗等合理赠送，三阳台设计最深的达到2.4米，搭配0.7米的升级飘窗，空间感非常足。近61.5平方米的餐客横厅和近30平方米的主卧套房，无论是家庭聚餐还是招待朋友都很从容。165平方米的户型甚至可以灵活设计成五房，满足多代同堂的需求。

     四代宅的特色是带有空中庭院，通过赠送大面积的错层露台和阳台来实现超高使用率。但四代宅也有一些共性问题需要买家提前想清楚，比如错层露台容易带来视线交叉、大挑檐可能影响下层采光。这些关键参数目前开发商还没有完全公开披露。

     价格：总价门槛约560万元起步

     目前多个房产平台标注的参考均价是每平方米35000元左右。不过首开楼栋的均价大约是每平方米3.2万元，不同楼栋之间会有差异。以2026年4月公示的备案价为例，6号楼一楼一套163.32平方米的房子，单价是39221元/平方米，总价约640万元；同楼栋2楼的202单元室单价为37346元/平方米，总价约610万元。按最小面积162平方米来计算，总价门槛大概在560万元以上。这个定价已接近鼓楼区部分豪宅的水平。周边新盘精装售价在3-4万/㎡区间。

     交房时间：2027年底为参考节点

     2025年12月，新榕亦川首栋住宅楼已经封顶，实景展示区和样板房也同步开放。关于具体的交房时间，网上信息存在一些出入。福州房产网显示交房时间是2027年12月；有平台信息显示部分楼栋（1号楼、3号楼）在2025年12月就已交房、其他楼栋安排在2026年12月；也有资料显示项目将于2027年10月交付。这些差异可能是不同楼栋交付批次不同造成的。截至2026年初，任何公开渠道均未明确标注新榕亦川的最终交付日期。对于对交房时间有特别明确要求的购房者，建议直接向售楼处核实确认。毕竟这是期房，从买入到入住最少要等一年半以上。

    划片：学校环绕≠划片已定

    这是很多改善型买家最关心的问题。新榕亦川周边确实有不少好学校——直线3公里范围内有37个小学和16个中学，包括福州第十八中学象园校区、象园小学、则徐中学等。但这里有一个很关键的细节：目前所有官方宣传用的都是“周边教育资源”这个说法，没有对划片入学做过任何承诺。这不是新榕亦川独有的问题，而是福州所有新建楼盘在交付前划片悬置的普遍现状。但对于定位“纯改逸境”、总价站上500万门槛的社区而言，教育确定性是资产价值的核心锚点之一。在政策官宣前，这一不确定性应由购房者审慎纳入风险评估。

     周边配套：地段成熟，生活便利

     项目地处二环核心区，交通优势明显：周边直线3公里范围内有11个地铁站，包括光明港站、五里亭站等；直线1公里内有23个公交站，距离最近的光明桥站仅110米。商业配套方面，3公里范围内汇聚万达广场、世欧王庄、东二环泰禾广场等商圈。医疗资源方面，邻近福建省儿童医院等。生态资源方面，南向直面光明港公园，拥有无遮挡的一线水岸视野。

     总结

     新榕亦川的核心优势在于：国企开发保障交付安全、二环内稀缺水岸地块、纯大平层社区圈层纯粹、高得房率设计。但需要理性看待的几个方面包括：项目定价处于区域高位；教育划片等具体配套信息尚待官方明确；四代宅的产品形态伴随一定技术取舍；交房时间的具体节点存在信息差异。对于追求二环内低密水岸生活的改善型家庭来说，新榕亦川是一个值得认真考察的选项，但建议在认购前对上述不确定因素有充分的心理准备和风险评估。