深度揭秘名城银河湾楼盘

       名城银河湾位于福州马尾区，最近一直在通过各种广告刷屏，宣称打折促销，价格为15288元/㎡。虽然许多中介公司发布了一些宣传视频，但并没有具体提到项目名称，只是提到北江滨、江景房等关键词，熟悉福州楼市的人也能猜到大概是哪个项目。
       提到名城这家公司，不仅是目前幸存的少数闽系房企之一，也是近年来相对谨慎扩张的房企。名城拿地是为了家乡的发展，特别是他们在2020年以24.6亿元的总价拍下的金山绿轴地块。能够将有限的资金贡献给家乡城市，这一点值得肯定。而且他们的房子也能够顺利建设完工，没有出现烂尾的情况。
        因此，大家对名城这家房企没有太多的反感，只是认为新盘的售价太高而不予购买。相比那些害人无数的品牌房企及其代理们，名城做得还算可以，他们的罪行远远不及这些品牌房企的罄鼓山之竹，书罪无穷；流恶难尽，决闽海之波。
        那么现在来看，银河湾的合理价格是多少呢？首先要与该小区的二手房进行比对。我们可以看到，当前二手房的普遍报价是1.3万元/㎡，即使是沿江一线的精装房也是如此。这个价格相较于前几年自然下降了不少。然而，根据“地段决定价值”的常识判断，我们都清楚这些二手房根本卖不出去。近年来，我一直说“马尾房子就值一万元以下”，这个基本原则已经深入人心。
       近年来，马尾区二手房的成交量相较于往年有所增长，但在福州5个主要区域中的占比仍然只有5-6%，购房需求主要来自外地务工人员。马尾老城的居民趋于老龄化，并且乡镇不断“外流”，形成空城，只有靠近市区的东江滨板块的低房价，吸引外地的刚性需求者安家落户，这才使得马尾的人口数量得以维持。
        也许会有人说银河湾是商品房，而那些一万元以下的房子是安置房。既然这样，那就请他们睁大眼睛看看。在银河湾的隔壁，就有和谐家园这样高品质的新建安置房，建筑质量让人放心得多。而且，如果一平方米的价格超过一万元，在鼓山隧道那头有更好的地段可供选择，既然大家有购买能力，他们为什么还要选择马尾呢？
       因此，可以说，马尾地段本身最多也就值“四位数”的房价。对于那些在高位接盘的人来说，这笔“智商税”迟早无法避免。他们的命运已经注定，无论是低价抛售还是低价砍价，都无所谓。无论他们如何喊叫，旁观者们也无需理会，只需要保护好自己，不要成为替死鬼。另外，我们也希望这些接盘侠不要为了开发商的降价而闹事，毕竟一手房和二手房一样卖不出去。
        撇开较晚开发的银河湾不谈，名城港湾这座巨无霸楼盘已经开发了近二十年。当年很多投资客以较低的价格买了房子，单价在三四千元甚至五六千元，成本并不高，并且他们也没有亏损。有些人明明知道房子卖不出去，却不肯降价，就这样一直闲置。如今，大家也没有必要在这些房龄十几年的小区上浪费时间，那些房东将来会后悔为什么不早点将房子卖掉换回现金。

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