站在西二环斗池路与凤凰池地铁站交界的路口，一边是老城区熙熙攘攘的生活气息，一边是崭新的楼盘沙盘上闪亮的模型，购房者反复计算着数字，心中权衡地段与价格的天平。

    项目位于台江区西二环斗池路167号，具体坐落于西环中路西侧、斗池路南侧、中利佳园东侧。

    这是一个由福州本土国企与央企联合开发的纯改善型社区，规划建设5栋17-30层的高层住宅，总户数仅288户，全部为149-205平方米的大户型设计。
    01 核心地段，立体交通

    凤鸣天玺最核心的竞争力在于其无法复制的地段价值。位于福州传统市中心台江区，项目同时拥有老城区的成熟配套与城市更新的潜力。

    对于依赖公共交通的购房者，项目周边的地铁资源是一大亮点。资料显示，项目距离地铁4号线凤凰池站约500米，步行可达。

    同时，距离地铁2号线祥坂站也在约700米范围内，属于标准的地铁步行可达范围。

    项目被西二环快速路、乌山路、工业路等多条主干道环绕，自驾便利，但也需面对老城区高峰期的交通拥堵问题。
    02 全维配套，教育预期

    凤鸣天玺的周边配套堪称福州顶配。商业方面，2公里内覆盖福州万象城、宝龙城市广场、苏宁广场等大型综合体，构成了福州最强的商业集群之一。

    医疗资源同样完善，福建医科大学附属协和医院、附一医院等三甲医院均在短程可达范围内，为健康保驾护航。

    教育资源是许多家庭关注的重点。根据相关信息，项目预计划片的小学为凤凰小学（区重点），中学对口延安中学（台江校区）。

    需要明确的是，新房的具体学区划分，需以项目交付后当年教育局公布的文件为准，这是所有新房购买者必须注意的关键点。
    03 开发商实力与产品规划

    项目开发单位为福州建工福厝置地有限责任公司，属于福州建工集团旗下，是本土国企与央企的合作品牌。

    项目总用地面积16335平方米，总建筑面积约68600平方米，容积率在3.0以下，绿地率30%以上，建筑高度低于100米，最高层数30层。

    从产品规划看，这是一个纯粹的改善型社区，社区人群相对纯粹，圈层统一。

    04 户型设计与居住体验

    凤鸣天玺的产品定位非常明确，全部为改善型大户型，瞄准多代同堂的家庭。

    目前释放的主力户型面积段在149平方米至205平方米之间，均为四房及以上的设计。

    有资料提及，其205平方米的户型创新采用了“双主卧+家庭厅”的模式，旨在更好地满足多代家庭的居住需求。

    这些户型普遍采用南北通透、双阳台设计，以保障室内的采光和通风。项目的整体得房率据称为78%-80%（含阳台半赠送面积），在市场中属于中上水平。
    05 价格争议与市场定位

    据2025年市场预估，凤鸣天玺价格可能在每平方米3.8万至4.8万元之间。如果项目最终定价在每平方米4.2万元左右，总价区间将在约600万至1000万元。

    这个价格显著高于周边如凤凰新村等老旧小区的二手房价格（均价约2.8-3.5万元/㎡），溢价明显。

    2025年，台江及周边区域有多个定位相似的改善盘入市，如建发朗云等。购房者拥有更充分的选择空间进行对比。
    06 交付时间与潜在风险

    项目已于2025年1月取得预售证，首批推出2#、3#楼。根据最新信息，预计2027年6月交付。

     潜在风险同样清晰。周边老旧的城市界面和潜在的交通拥堵是硬伤。项目位于老城区，西侧和北侧仍有老旧小区和待拆迁厂房，城市更新周期可能较长。

    此外，投资属性较弱，短期升值空间受限于高单价，对城市界面和噪音敏感者需实地考察周边环境。

    项目西侧的白马河静静流淌，不远处万象城的灯火已经亮起。一位购房者在售楼处仔细研究着205平方米户型的“双主卧+家庭厅”设计，这正是为多代同堂家庭量身定制的空间。

    另一位则在反复计算首付比例，对比着周边二手房的价格差距，权衡是否值得为品牌和产品力支付溢价。

    凤鸣天玺就像一面双面镜，一面映照着老城区的繁华与便利，另一面折射出高单价与老旧界面的现实。

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