站在兰园美的云玺台89平三房户型的阳台上，南向约9.6米大面宽将首占新区景色尽收眼底，而小区内精心设计的35%绿化率园林景观与不远处长乐一中首占校区的朗朗书声相得益彰。

      “福州兰园美的云玺台位于长乐区首占镇院前路和洋占路交汇处，隶属长乐首占地区，总体发展良好。” 项目由福州兰美地产有限公司开发，容积率2.1，总户数462户。
       01 项目概况

      兰园美的云玺台在福州长乐区首占片区，占据着首占新区的核心位置。项目占地约26615㎡，建筑面积75921㎡，是一个集板楼、高层、洋房于一体的综合性住宅社区。

      楼盘开发商为福州兰美地产有限公司，物业由雅生活智慧城市服务股份有限公司提供。

      建筑类型以板楼和高层为主，容积率仅为2.1，这一数值在同类楼盘中处于优势水平，保证了居住的舒适度和私密性。

      社区实行人车分流设计，车辆通过大门直接进入地下停车场，行人则从园区大门归家，减少空间和噪音干扰。社区绿化率达到35%，这在城市住宅项目中算是较高水准。
      02 学区划片与教育资源

      教育配套是兰园美的云玺台的一大亮点。根据2025年福州长乐区初中学校招生范围，兰园美的云玺台被划入长乐一中首占校区的招生范围。

       这所中学计划招收七年级共83个班，共有4150个学位。除了长乐一中首占校区，项目周边教育资源也十分丰富。

      楼盘周边2公里范围内有7所幼儿园，其中最近的大名城幼儿园距离仅458米；3所小学，首占中心小学直线距离约897米；5所中学。

      充足的教育资源和完善的学区划分使兰园美的云玺台成为重视子女教育家庭的优选住宅。长乐一中作为当地知名学校，其首占校区的划片增加了楼盘的吸引力。
      03 户型设计与空间布局

      兰园美的云玺台提供多种户型选择，当前在售户型包括89㎡、106㎡、108㎡、126㎡和142㎡的不同居室，覆盖了三房和四房的多种需求。

      其中最受欢迎的户型是89平三房设计。这一户型采用南北通透布局，南向约9.6米大面宽，三开间朝南，采光条件优越。

      公区采用一体化设计，社交、烹调、观景空间纵向连成一线，配合6.2米观景大阳台，形成多功能互动中心。

     106㎡户型则为“3+1”的奢居大户设计，采用类一梯一户归家设计，入户前厅空间较大，餐客厨一体化形成一个超大的洄游空间。

      更大的户型如126.63㎡四室两厅两卫户型，则拥有更丰富的功能分区，包括三个阳台、两个飘窗，主卧带独立卫生间和衣帽间，适合多代同堂家庭。

      户型设计普遍注重采光和通风，动静分区合理，为住户提供了舒适的生活体验。
      04 价格动态与市场定位

      兰园美的云玺台当前价格约为16000元/㎡，在长乐首占板块中处于中上水平。与首占片区2026年1月新房平均单价15250元/㎡相比，价格略有上浮。

      横向比较周边楼盘，龙湖盛天江宸府均价14500元/㎡，壹号学府均价20133元/㎡，兰园美的云玺台在价格上处于中间位置。

      2023年底时，该楼盘均价也维持在16000元/㎡水平。这表明在近两年的市场波动中，兰园美的云玺台价格保持稳定。

      这一价格定位与其产品定位相匹配，主要面向刚改和改善型购房人群，注重生活品质和社区环境的家庭。
      05 交通网络与周边配套

      交通方面，楼盘周边1公里范围内设有10个公交车站，9条公交线路经过。最近的是洋占路公交站，距离仅205米，出行十分便利。

      虽然2公里直线距离内暂时没有地铁站，但公交网络较为发达。公共交通配套可满足日常出行需求，特别是对于在长乐区内工作或学习的居民。

      周边生活配套方面，楼盘5公里范围内有14所幼儿园，最近的福州市长乐区新星儿童学园距离仅198米；4所综合医院，长乐区人民医院距离1120米；5个大型超市，最近的YUNI进口商品生活馆距离438米。

      此外，周边2公里范围内还有7所幼儿园、3所小学和5所中学，教育配套完善。这些配套资源共同构成了便利的生活圈，满足居民日常生活的多方面需求。
     06 社区规划与物业服务

     兰园美的云玺台的社区规划注重舒适性与安全性并重。项目容积率2.1，低于许多同类楼盘，为住户提供更宽敞舒适的居住环境。

     社区绿化率高达35%，这在城市住宅项目中属于较高水准，提供了良好的生态环境。社区实行人车分流设计，确保行人安全，减少噪音干扰。

      物业方面，兰园美的云玺台由雅生活智慧城市服务股份有限公司提供服务，物业费为住宅2.8元/平米/月。专业物业公司的管理为社区环境的维护和住户服务提供了保障。

      社区规划还包括555个地下停车位，车位配比相对充足，能够满足住户的停车需求。

      当业主打开兰园美的云玺台小区大门，人车分流的设计让人与车各行其道，35%的绿化率让社区四季常绿。

      傍晚时分，长乐一中首占校区放学铃声响起，孩子们穿过205米外的公交站回到家中，推开窗户，南向约9.6米的大面宽将新区夜景尽收眼底。首占新区的规划图正一步步变成现实中的家园。

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