鼓楼映：鼓楼城芯的房产潜力与挑战

        在福州鼓楼区的房地产版图中，鼓楼映（备案名云巨盛公馆）凭借其独特的区位与产品特点，吸引着众多购房者的目光。今天，我们将深入剖析这一项目，全面呈现其优势与不足，为您的购房决策提供有力参考。

         一、项目基础信息

        鼓楼映坐落于鼓楼区温泉街道蒙古营巷，一附小北面，地段优势显著。项目占地 20 亩，规划建设三栋住宅，其中仅 3 号楼的 102 套商品房可供销售。从平面图来看，楼栋为 27 层，原设计为 4 梯 10 户，但备案为一层 8 户。项目主推 60 平米户型，属于高比例安商房项目，这一点购房者需格外留意。

        二、土拍背景解读

       2020 年 8 月 28 日，城投建筑与云灏组成的联合体以限价 6.96 亿并配建 1200 平租赁房的条件，成功拿下宗地 2020 - 39 号（火巷周边旧屋区改造出让地块）。此次成交楼面价约为 17403 元 / 平，土地面积 20 亩，容积率 3.0，建筑限高 80 米，且地块须建设 80% 安商房，按 19300 元 / 平销售。从土拍数据来看，成交楼面价与安商房回购价差价不到 2000 元，这使得房企利润空间受到极大压缩，几乎全部利润都集中在仅有的 6207 平商品房上。尽管备案均价为 40000 元，但对外售价一度要求加价到 55000 元，预计商品房可实现 3.4 亿房款，加上安商房的 6.2 亿房款，项目总房款可达 9.6 亿。

        三、区位优势与局限

       交通便利

      项目区位优势突出，距离地铁 4 号线仅 197 米，便捷的轨道交通为居民日常出行提供了极大便利，无论是通勤至城市各处，还是外出休闲娱乐，都能快速抵达。同时，距离福州传统商业中心东街口仅 990 米，尽享繁华商业配套，购物、餐饮、娱乐等需求均可轻松满足。

       教育资源不确定性

       项目南侧紧邻一附小，但商品房业主划片一附小的概率较低。从目前鼓楼区对于安商房中商品房部分的划片政策来看，大概率会安排到有随迁名额的学校，如华侨小或者花园小。这两所学校在鼓楼核心区属于随迁大户，一定程度上影响了对口中学十一中的升学率。相比之下，周边已开盘的永安里商品房已确定划片中山小，对口十九中，从升学率来看，十九中强于十一中。在教育资源的确定性和优质程度上，鼓楼映稍显逊色。

       周边环境与城建面貌

       项目周边目前被老旧小区包围，城建面貌相对一般。同时，项目自身容积率高达 3.0，在这样的密度下，社区体验难免受到影响，居住舒适度可能不及一些低容积率项目。

        四、户型特点剖析

       项目主力户型为 60 平米的两房两厅一卫。该户型双开间朝南，整体布局紧凑，且做到了全明结构，这在小户型中较为难得。然而，由于公摊高达 26%，得房率较低，两间卧室空间相对较小，居住的宽敞感有所欠缺。不过，这样的小户型对于作为一附小接送房等特定用途来说，具有一定的适用性。此外，有部分 60 平米户型位于 08 单元，与常规布局类似，仅卫生间和厨房位置调换，且玄关处空间较为局促。

       五、备案与销售情况分析

      12 月 6 日，项目完成备案，共计 216 套房源，楼栋为 27 层，无架空层。其中商品房 102 套，均价 40000 元，公摊 26.1%，包含 2 套 104 平及 100 套 60 平米户型。目前网签 36 套，去化率 35%。与周边同类型项目汇诚永安里、融侨花满庭相比，备案均价差异不大。但实际销售中，均宣称一手更名，实际售价高达 52000 元。这几个项目的共同优势在于地处市中心且有少量商品房，一定程度上缓解了去化压力。

       对比永安里和花满庭，永安里 1 号楼为分栋纯商，定位 2 梯 13 户，且 1 - 5 层设置商铺，其商品房已确定划片中山小，对口十九中，备案的 104 套房源 1 年时间网签 64 套，去化率 60%。花满庭主推 90 平米商品房，楼栋为 2 梯 4 户设计，居住体验相对较好，备案的 28 套商品房网签 15 套，去化率 53%。鼓楼映在学区方面不及永安里，居住体验又逊于花满庭，目前仅在作为一附小接送房方面具有一定优势。

       六、价格与市场前景展望

      以目前 52000 元的对外售价来看，鼓楼映优势并不明显。由于小户型定位及可售房源有限，房企利润空间有限，预计将采取拉长销售周期的策略。此外，鼓楼区学区房未来是否实行大学区制存在不确定性。不过，鼓楼映周边分布着不少头部学区，从目前发展态势来看，若实施大学区制，对该项目或许反而是一种利好。

       鼓楼映虽地处鼓楼城芯，拥有交通、商业等方面的优势，但在教育资源、社区体验及价格竞争力等方面存在一定不足。购房者在考虑该项目时，需综合权衡自身需求、经济实力及对学区等因素的重视程度，谨慎做出决策。

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