一、项目定位：生态与品质的双重标杆

       榕发麓里云筑位于福州仓山区奥体板块，定位为“第四代生态住宅标杆”，总建筑面积15.1万㎡，容积率2.4，规划17栋15-16层小高层及2栋配套建筑。项目以“榕树IP”为核心，打造立体绿化体系，包含空中花园、公共绿化平台及屋顶农场，户型赠送率最高达54.16%（147㎡户型）。其毗邻地铁5号线霞镜站（600米），周边3公里内覆盖万达广场、奥体中心等成熟配套，兼具生态与城市便捷性。

       二、产品设计：创新与实用性的平衡

       户型策略：

      项目覆盖95-180㎡面积段，主力户型为136-147㎡改善型产品，采用端厅+U型花园设计，得房率78.55%-84%，高于竞品万科城市之光（得房率76%）。其中147㎡户型通过极限控面积（套内96㎡+赠送53㎡）实现政策红利，较国贸天琴湾同类产品减少21%面积。小户型（95-121㎡）则以双面宽阳台、7.8-18%赠送率吸引刚需客群。

       技术亮点：

      采用剪力墙结构（有效高度46.8米），公摊率15-24%，并融入双层挑高空中花园（3.6米挑出）、雨水管隐藏设计。精装标准配备科勒卫浴、智能门锁等，建安成本4753元/㎡（含精装），香槟金铝板立面造价达350-450元/㎡。

       三、市场表现：性价比优势与去化分化
       截至2025年5月，项目洋房（103-108㎡）均价2.4万元/㎡，去化率60%；四代宅（138-180㎡）均价2.8万元/㎡，去化仅3成。对比周边竞品保利云上（2.8万元/㎡起），其单价低7%，且小户型更稀缺。然而，板块内库存压力大，二手房折价促销，叠加“奥体三件套”（火葬场、精神病院等）不利因素，高端改善客户抗性显著。

       四、核心竞争力与短板

       优势：国企背书（榕发集团）、低密社区（楼间距16-30米）、地铁直达及第四代住宅政策红利；

       挑战：教育配套仅划片霞镜小学（二类校），且四代宅梯户配置（一梯两户）与楼间距设计弱于市场同类产品。

       主城生态住宅的突围之路
       榕发麓里云筑以“立体生态+国企品质”开辟差异化赛道，但需直面板块内卷与产品力优化需求。对于预算有限且青睐创新住宅的客群，其性价比优势突出；而追求纯粹改善的买家，或可观望2025年金山奥体板块集中入市的新项目。未来，如何通过交付兑现“空中花园”生态承诺，将成为其口碑突围的关键。

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