福州保利三盘对比：天瓒、屏西天悦、天珺如何选？

       作为福州改善市场的标杆房企，保利在鼓楼区布局的三大项目——保利天瓒、保利屏西天悦和保利天珺，凭借地段稀缺性和产品创新力，成为高端客群关注的焦点。本文将从地段、配套、产品力、市场表现四大维度，结合最新数据为购房者提供决策参考。

       一、地段价值对比

       保利屏西天悦：

       位于鼓楼西湖北侧，隶属省直机关资源圈，毗邻西湖公园、省体中心及双三甲医院，15分钟直达东街口商圈。其核心优势在于旧改红利——屏西片区150万㎡旧改规划预计2030年升级为城市新中心。但距地铁1号线屏山站2.3公里，依赖公交接驳，划片屏西小学（非名校）是短板。

       保利天瓒：

       鼓楼二环内核心区，六一中路与海潮东路交汇处，双地铁（2号线水部站、F1滨海快线闽都站）覆盖，1公里内23个公交站，自驾通达性强。东临晋安河，河景资源稀缺，但社区仅15亩，容积率3.0，楼间距较小，居住密度较高。

       保利天珺：

       鼓楼北江滨板块，乌山西路与福沁路交汇处，距离闽江450米，是北江滨断供十年后首个第四代生态住宅。周边1公里覆盖西禅寺、山姆会员店及万象城商圈，兼具江景与商业便利性，但地块仅14亩，社区规模较小。

        地段稀缺性：天瓒（二环内鼓楼核心）＞屏西天悦（旧改潜力区）＞天珺（江滨资源）；

        交通便利性：天瓒（双地铁）＞天珺（近商圈）＞屏西天悦（依赖公交）；

        景观资源：天珺（江景）＞天瓒（河景）＞屏西天悦（公园+旧改界面）。

       二、产品力与户型设计

       屏西天悦：

      科技+圈层：主打135-240㎡大平层，240㎡户型配备六恒科技系统（恒温/恒湿/恒氧）及270°寰幕观景窗，得房率超85%。社区无安置房，业主以企业高管为主，配建1500㎡下沉式会所“珺悦会”，形成高端社交生态。

       市场表现：2025年一季度成交额4.42亿元，福州五区单盘第四，130㎡+户型占比63%，五一期间“以旧换新PLUS”活动带动2亿元认购额。

        保利天瓒：

        滨水+艺术设计：143-220㎡精装大平层，主力143㎡户型采用“全景舱式”设计，窗墙比4/5，主卧270°观景窗，但得房率仅72%-77%（公摊23%-28%）。社区主打艺术化园林，但规模小、无独立电梯厅，176㎡以上户型次卫为暗卫。

        去化数据：截至2025年3月，网签去化约3成，143㎡占比86%，单价4.3万/㎡，与竞品建发瑞云持平但流速较慢。

        保利天珺：

        第四代生态住宅：148-187㎡户型，3号楼11层低密设计，1-2号楼25层配备空中花园。精装标准涵盖六恒系统，但具体配置未公开。社区规划行政酒廊、恒温泳池，定位终极改善，但户型选择较少（仅112套）。

        产品创新：屏西天悦（六恒科技+圈层）＞天珺（第四代生态）＞天瓒（滨水设计）；

        实用性：屏西天悦（高得房率）＞天瓒（地铁便利）＞天珺（低密但户型少）。

       三、配套与抗风险能力

       商业与医疗：

       屏西天悦和天瓒均临近世欧王庄、东街口等商圈，三甲医院环绕；天珺依赖万象城商圈，医疗配套稍弱。

        教育资源：

        三者均无顶级学区，屏西天悦划片屏西小学（中等），天瓒周边鼓五小生源一般，天珺未明确划片。

        抗跌性：

        屏西天悦受益于旧改红利，长期增值潜力大；天瓒因鼓楼核心区位，流动性强；天珺占据北江滨稀缺江景，但需警惕板块供应增加风险。

       四、购房建议

       终极改善客群：优选屏西天悦，六恒科技+旧改红利+圈层纯粹性，适合长线持有；

       地段偏好者：选择天瓒，二环内鼓楼核心+双地铁，143㎡户型性价比高于竞品；

       江景稀缺性追求者：关注天珺，第四代生态住宅+低密设计，但需权衡社区规模限制。

       风险提示：屏西天悦周边厂房改造周期长（5-8年），天瓒社区活动空间有限，天珺户型选择单一，建议实地考察后决策。

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