
一、项目对板块的影响:重塑五四北改善市场格局
建发国贸·望樾作为五四北片区稀缺的低密纯洋房社区(容积率仅1.4),通过“双国企开发+高得房率+地铁配套”组合,显著提升板块产品能级,同时加剧区域分化:
填补高端改善空白:五四北长期以高层刚需盘为主(如龙湖云峰原著容积率2.5),望樾的纯洋房形态(仅380套)吸引鼓楼外溢客群及本地改善需求,推动板块从“刚需导向”转向“品质改善”。
冲击二手房市场:对比同板块绿城海棠映月(149㎡二手价约2.7万/㎡),望樾116㎡户型得房率100%相当于传统149㎡空间,且单价预估仅2.5-2.8万/㎡,性价比优势将分流二手改善客源。
拉高配套标准:项目引入建发“诗意东方”园林、空中会所、架空层泛空间(书吧/儿童区),倒逼竞品升级社区品质。
二、楼盘规划:低密设计下的“克制型”改善
三、户型解析:极致得房率下的功能取舍
户型共性优势
得房率碾压市场:103-143㎡户型得房率97%-103%(传统高层仅75%-85%),116㎡套内≈传统149㎡空间。
全明设计+多功能间:无暗卫暗厨,103㎡以上均设独立家政间(3-4.1㎡),收纳空间占比10-17㎡。
分户型痛点与适配客群
四、区位价值:成熟板块中的“生态+医疗”双王牌
交通便捷性:
地铁:距1号线秀山站约200-400米(争议源于测量口径),6站直达鼓楼东街口。
路网:坂中路、新店外环快速路贯通全城,但南侧新夏路未修通或影响出行。
全龄配套覆盖:
生态:30米直达智慧体育公园(含球场/跑道)+ 秀山公园(规划中)。
医疗:直线250米省妇产医院(三甲)+100米市中医院,形成“5分钟医疗圈”。
商业:五四in象综合体(700米)、永辉广场(800米)。
抗性因素:
东侧山体庙宇(红色琉璃瓦建筑)及变电站,部分购房者存在风水忌讳。
学区一般:划片晋安区第二实验小学(需提前3年落户),对口秀山中学非顶尖。
五、价格策略:低楼面价下的“高性价比”锚定
成本基础:楼面价仅9915元/㎡(对比周边绿城海棠映月14848元/㎡),利润空间充足。
定价预估:
合理区间:2.5-2.6万/㎡(116㎡总价300万内,契合地缘购买力)。
风险上限:若超2.8万/㎡,将面临东区/城南竞品分流(如仓山区万科3.2万/㎡精装)。
竞品对比:
六、适合购买的人群画像
五四北地缘改善客群:现有住房面积不足的家庭,可利用高得房率实现“小面积换大空间”。
医疗从业者:省妇产医院、市中医院职工,步行上班+就近居住需求强烈。
地铁依赖型通勤者:鼓楼、东街口上班族,依赖地铁15分钟通勤圈。
品牌及交付安全敏感者:双国企开发(建发TOP20+国贸世界500强),规避民营房企烂尾风险。
谨慎乐观下的“选择性上车”
建发国贸·望樾以低密纯洋房+极致得房率重塑五四北改善标准,但需警惕两点:
若定价突破2.8万/㎡,性价比优势将被稀释;
东侧庙宇、变电站等抗性需实地核验心理接受度。
建议行动:
优先选择116㎡主力户型,平衡总价与功能;143㎡买家重点考察次卫通风及电梯厅空间。
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