一、项目基础信息

       开发商与背景

       由福州市建发集团榕发筑地公司（福州城投集团旗下）开发，属国企背景，交付保障力较强。

       榕发地产在福州市场口碑较好，此前开发的祥浦苑、观湖郡等项目曾创热销记录。

       区位与交通

      位置：晋安区东二环板块核心，福马路与福兴大道交叉口西北侧（永延大厦北侧）。

       交通优势：

       双地铁交汇：地铁2号线上洋站（下楼即达），规划中的4号线化工路站（直线约500米），未来7号线可快速连接福州站/南站。

       路网通达：三横三纵路网贯通宜家商圈、东二环泰禾广场等核心商圈，15分钟覆盖城市主要CBD。

       二、产品设计亮点

       低密高得房率

       容积率仅2.2，为东二环稀缺的低密社区，楼间距最大达50米，搭配30%绿化率及中央景观花园。

得房率高达97%：通过飘窗全赠送、阳台半赠送等设计，110㎡户型实得面积超106㎡，相当于市面130㎡产品，性价比突出。

       户型与装修

       主力户型为89-143㎡三至四房，覆盖刚需至改善需求。

       毛坯交付，购房者可自由规划装修风格。

      品质细节

       酒店式入户大门（50米弧形挑檐）、泗水归堂落客设计、约130米“城市会客厅”等，强调归家仪式感。

      三、配套资源分析

       四、市场竞争与风险

       竞争优势

       区位稀缺性：东二环作为福州“东进战略”核心，晋安湖板块定位城市新中心，发展潜力明确。

      产品错位竞争：高得房率+低密设计，对比周边同面积段产品更具实用性和舒适度，瞄准改善客群痛点。

      潜在挑战

      板块供应激增：东二环及金山等区域密集推新（如福厝·凤鸣天玺、建总流花溪），同质化改善盘竞争加剧，去化压力增大。

      价格敏感度：当前福州改善客群预算多集中在400-600万，若项目定价过高（参考周边精装盘4.3万/㎡），可能面临客源分流。

       五、综合评估与建议

       推荐客群：

       地缘改善家庭：重视得房率与低密社区，且依赖东二环商业、交通资源的本地置换客群。

       通勤刚需：需地铁直达鼓楼（5站至南门兜）、金融街等就业中心的年轻购房者。

       谨慎考虑：

       学区优先者：划片学校属中等水平，若追求顶尖学区需另作比较。

       投资客：板块短期供应量大，需关注后续人口导入与配套落地速度。

       入手建议：

      可优先关注110㎡三房户型（实得面积最优），并利用国企开发商的金融政策支持（如多子女家庭公积金额度提升、低利率信用贷等）降低购房成本。

        榕发城启未来以“核心区位+低密高得房率” 为核心卖点，在东二环改善市场中具备差异化竞争力。但需权衡板块内卷带来的价格压力，建议实地考察户型与工地进度后决策。

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