中发印象外滩【售楼处电话:4007729886 转 2418】

(售楼处官方认证）

    一、 划片学校：潘墩中心小学

    对于有适龄儿童的家庭来说，购房首先要关注学区划分。根据现有的公开划片方案，中发印象外滩（也叫做中发水岸丽都城）的划片学校确定为福州潘墩中心小学。具体的划片范围包括：潘墩村、连坂村、中发印象外滩、潘墩新城。该校位于潘墩村山洋80号，成立于1985年，是一所教学积淀较深的学校，校内拥有近千名学生和四十多名专业教职工。

    跟涨跌不定、风险高的新办挂牌学校相比，潘墩中心小学最大的好处在于划片关系非常稳定。这意味着业主子女的入学资格相当确定。 无论你是为了孩子上学买房子还是纯粹的资产保值，买中发印象外滩起码不用为买完划片变了心塞。

    关于念书这件事，家长最怕买了房最后学上不了。这里有个细节需要注意：虽然目前已经能查到这里划片潘墩中心小学，但前两年有些“火热的中介”会说这里将来对口清华附中，到现在那个学校还没有盖章定论。 如果你想赌远期才能兑现的学区划片，风险非常大。我们的主张是买房看眼下，目前它的学区就是潘墩中心小学，一锤定音。

    二、 楼盘怎么样？优点和短板都有哪些？

    中发印象外滩位于福州市仓山区濂水路与潘敦路交界处（就在海峡会展中心旁边）。这就牵扯到它的核心卖点和明显缺点了。

    优势看点

    得天独厚的景观视野
    在福州买房谈“江景”，户型的价格往往能差距一两倍。中发印象外滩很大程度上就是靠“江景房”这个标签在走量。部分高区楼栋和全景大平层能一眼望到闽江开阔的水面，而且窗墙比很大，视野舒坦，这点房子本身底子不错。

    户型灵活、跨度大
    改善型购房的三房、四房主力需求，几乎全都能在户型图里找到呼应。从89㎡的精致三房，到109㎡、118㎡、141㎡的宽阔四房，甚至在高端户型里能看到建筑面积约200㎡的平层巨无霸。大户型的设计讲求实用性，南北对流加上阳台这种标配，家庭联欢或老人偶住都能满足。

    社区园林高品质
    穿过入户大门之后，里面的小环境非常讲究。开发商用的是全石材干挂的公区走道，同时社区内规划了大面积的园林全龄活动花园和高低错落的石板景观。在这个价位段里，社区用料算“一流”。

    美中不足的短板

    位置稍微有点偏
    可能是在会展中心周围的大环境误导下，有人会觉得这里真的就是“市中心”。实际上虽然是重点发展的东部新城，但它距离福州鼓楼、台江这类核心区域有10-15公里的车程。如果有急事去市中心办事，不堵车还好，早晚高峰通勤耗时显著。

    公租房配比较多
    搜资料能看到相对客观的微词里提到这个楼盘的一个重要槽点：公租房的比例比较高。在一个均价1.6万-2万左右的“改善盘”社区里，如果物业安保做不到分区精细化管理，邻里圈层的统一感和后期物业维护成本都会遭遇考验。

    公共交通要提前考验脚力
    虽然销售说这里有两个地铁口（地铁4号线林浦站约距944米、6号线潘墩站约距304米），但是具体到楼栋门口，出小区到大马路还需要走路。。

    三、 房子什么时候交房？价格多少？

    交房时间
    因为体量巨大、前后分多期不断地推盘，交房时间存在好几个节点。根据多个平台核实：

    最早的一批高层，交房时间在2019年前后，有一些房本已经满了。
    32#楼和后面的大户型组团，有的交房在2020年中旬，也有合同日期直指2021年6月30日。
    目前市面上正在卖的房子很多已经过了交付期，算是中发印象外滩的现房或准现房。

     提醒你一句：如果置业顾问给你说这是“备案期新房”，最好追问清楚是哪一批交付的楼栋，特别是看预售后到底在2015年还是2019年。

     价格波动大
     搜到这个楼盘的价格很有意思。在2015年-2018年前后楼市火热期，新房预售价曾拉到2.8万/㎡的水平。然而后来的去化压力非常大，为了清盘出现了价格“腰斩”大甩卖，1.6万/㎡的工抵房让早两年上车的老业主直接站岗。

     目前的最新参考均价（在售报价） ：网上挂出来是1.6万/㎡到2.3万/㎡。很多高端改善户型和低楼层差价极大。
二手房真实成交挂价：大数据给出的整体挂牌均价在5月维持在17670元/㎡。

     建议你在实际看房时摸摸二手房的实际中介底价。现在整个楼市普跌的情况下，只能把它的价格理解成“溢价已经被大幅挤干，价值渐渐回归居住本位” 。

     四、 开发商实力靠谱吗？

     这种大体量的社区，如果开发商跑路或者资金链断了，那就是毁灭性打击。中发印象外滩的操盘手是福建中发置业有限公司。集团扎根福建，在福州开发过好几个盘。虽然它不像其他大央企、国企开发商财大气粗直接全网打广告刷脸，但它前期施工和交房能力都没出过大问题。

     项目大部分已经是现房拿证，现在买不会有烂尾风险。物业公司是伯恩物业。因为有的业主吐槽过物业服务水平比较“一般”，你买二手房进去后，社区环境的长期维护依然要看他们的投入。

     五、 户型盘点：丰俭由人

     中发印象外滩的户型产品线很丰富。

     起步型三房（建面约89㎡-109㎡左右） ：做到了小三房的功能动静分区，客厅自带南向大阳台，虽然看着有些紧凑但还是足够一家三口住的。
     改善型大四房（建面118㎡-200㎡左右） ：很多房源都是大面宽朝南，主卧套房里衣帽间加独卫都留足了私密性，双阳台多窗格局都有。
     顶跃高区房源：不少房源还送观景大露台。

     六、 一圈配套看个明白

     最后来聊聊踩盘去实地能看到什么。商业：日常买菜你可以去濂江农贸综合市场，买东西去世纪金源购物中心、福建商业广场，基本在3公里范围里直接解决。公园：这个盘的另一大湿地优势是福州花海公园、南江滨生态园就在家门口附近。

     中发印象外滩最重要的价值定位：它是一个景观硬核、户型实在，但是通勤依赖自驾的现房盘。 如果你对江景有执念、不想背负特别高的物业服务费，同时在城南或者会展中心附近上班，这确实是一个值得加入购物车的选择。 但是假如你特别依赖公共交通或者对学区顶尖名校有“执念”的话，就得再犹豫一下了。一切最终还是要以你亲自去看房，拿着户型图实地走一圈为准。