新榕亦川【售楼处电话:4007729886 转 3418】

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     一、楼盘概况与开发商背景

     新榕亦川位于福州市晋安区连江中路西侧、光明港北侧，地处福州二环内的核心区域。这个项目占地约24.79亩，总建筑面积约4.88万平方米，容积率控制在2.2以下，绿地率达到30%。整个社区只规划了9栋住宅，其中包括2栋22至26层的高层住宅和7栋7至15层的小高层住宅，总计195套房源。

     项目的开发商是福州新榕筑业工程有限公司，这家公司隶属于福州市属国企福州古厝集团。新榕筑业拥有房地产开发一级资质，在福州本地市场已经有19年的开发经验，先后建成福州海峡国际会展中心、海峡汽车文化广场等省市重点项目。国企背景在当前房地产市场中意味着更强的资金安全性，也意味着交付更有保障。

     二、交房时间：预计2027年12月

     对于购房者最关心的交房时间，目前全网信息已经趋于明确。2025年12月6日，新榕亦川实现了首栋住宅主体结构封顶；同年12月31日，实景展示区与样板房正式对外开放。这种“先实景后卖房”的做法，体现了开发商较为沉稳的节奏。

     根据多个房产信息平台披露的信息，新榕亦川的预计交房时间指向了2027年12月。部分平台信息显示竣工时间是2027年12月。这意味着，即便在2026年入手，也至少要等待一年半以上才能入住。对于“卖一买一”的置换客群来说，这期间产生的租房成本、房价波动风险以及心理焦虑，都是需要仔细评估的因素。

     三、楼盘价格：参考均价约3.5万/㎡

     新榕亦川的土地是2024年3月新榕以底价6.75亿元竞得的宗地2024-02号，成交楼面价18562元/㎡。目前多个房产平台标注的参考均价为每平方米35000元左右。不过这个价格只是参考，实际一房一价会更加细致。以2026年4月公示的备案价为例，6号楼一楼一套163.32平方米的房子，单价39221元/平方米，总价大约640万元。有市场分析人士预估，按最小面积162平方米计算，总价门槛大概在560万元以上。

     值得注意的是，2026年2月新榕亦川首次取证时，预售均价约毛坯40540元/㎡。但首开楼栋（6至8号楼洋房）的均价约每平方米3.2万元。所以总价区间比较宽，购房者可以根据自己的预算来对照选择。

     四、户型设计：162㎡起步的纯大平层

     新榕亦川的全部户型都是建筑面积约162㎡至279㎡的纯大平层设计，没有混杂刚需小户型或保障房。这种纯粹的产品定位，从一开始就锚定了统一的高端改善圈层。

     项目采用“洋房+四代宅”的人居形态。主力户型建面约165平方米的房子有一个非常突出的特点：得房率高达约101%，这意味着实际套内使用面积接近152.45平方米。这种高得房率主要得益于新规尺度下的阳台、飘窗等合理赠送。户型设计上，近61.5㎡的餐客横厅、近30㎡的主卧套房，配合南北通透的格局，能够满足二胎家庭及三代同堂的居住需求。

     临连江中路一侧规划的2栋四代宅是项目的最大亮点。这些生态住宅将大平层的开阔视野与别墅的庭院功能相结合，通过赠送大面积阳台及露台实现了高得房率。不过错层露台设计可能带来视线交叉，大挑檐可能影响下层采光，这是全国四代宅普遍存在的技术难题。

     五、划片政策：尚存不确定性

     关于教育配套，新榕亦川周边3公里范围内涵盖福州第十八中学象园校区、象园小学、则徐中学等37个小学和16个中学。但所有官方宣传口径均使用“周边教育资源”的表述，未对划片入学作出任何承诺。

     根据福州目前的新房政策，所有的划片都要在楼盘交付后由教育部门统一划定。有观点认为，晋安区的教育资源与鼓楼区相比存在客观差距。对于总价500万起步的改善型社区来说，如果最终划片达不到业主的预期，可能会影响资产的长期价值。因此，建议关注这个项目的购房者密切关注后续教育局的正式文件，目前任何关于划片的“承诺”都是不准确的

     六、综合评估

     新榕亦川的核心优势比较清晰：国企开发保障了交付安全性，二环内2.2容积率的地段本身就足够稀缺，南向直面光明港公园的滨水资源不可复制，195席纯大平层确保了圈层的纯粹性，约101%的得房率也远超市场常规水准。

     但也存在一些需要关注的方面：社区体量仅24.79亩，中庭花园与公共活动空间有限；东侧临连江中路、北侧临加油站，临街楼栋有噪音与粉尘影响；交付周期较长，预计2027年底才能入住；起步面积大、总价门槛高；划片学校尚未明确，教育属性存在不确定性。

     对于追求主城改善、预算充足、重视滨水生态与纯粹圈层的购房者，新榕亦川是板块内值得考虑的选择；但如果追求大盘社区配套、想要即买即入住或顶级学区，建议谨慎对比。