龙庭路95号【售楼处电话:4007729886 转 3260】

(售楼处官方认证）

     在福州楼市中，龙庭路95号是一个绕不开的名字。它既是福州楼面价纪录的保持者，也因长达三年的“隐身”而蒙上神秘色彩。这座坐落于鼓楼核心区的水部街道龙庭路95号的高端住宅项目，以双塔造型伫立于五一中路以东，因造型独特被称为“福州版凯旋门”。2025年以来，项目以现房姿态重新回归市场，再次成为福州高净值人群关注的焦点。

     “地王”出身，传奇起点

     龙庭路95号的传奇始于2016年8月11日。那一天，阳光城以15.5亿元竞得五一新城地块，溢价率高达106%，可售楼面成本价达到4.58万元/平方米，成为福州有史以来最贵的地块。彼时，这一楼面价甚至超过了福州当时最贵豪宅的售价，“地王”之名就此奠定。

     开发商变局：从阳光城到国企接盘

     龙庭路95号最初由福州盛景阳光城房地产开发有限公司（阳光城集团旗下）开发。项目在2021年12月取得预售证后，市场吹风价一度高达8～12万元/㎡，看房验资门槛达到1000万元，创下福州市场纪录。

     然而，2021年底项目领证后，所有已网签的房源重新被冻结，产权受限，项目随之从公众视野中“消失”长达三年。对于消失的原因，业内外普遍指向阳光城集团的资金链危机。

     直到2025年，项目才正式重归。如今，龙庭路95号的产权已不再归属于阳光城集团，而是由浙商金汇信托股份有限公司接手。这家公司隶属于浙江国资委，是省属地方国企。产权归属的变更为项目注入了新的稳定性，也成为项目能够重回正轨的关键因素。

      交房进度：现房销售，即买即办证

     龙庭路95号原规划交房时间为2023年12月30日。由于期间的波折，项目一度停滞，但目前已完成全面竣备，进入现房销售阶段。根据2025年以来的最新信息，项目全面实现现房销售、即买即办证，所见即所得。对于购房者而言，这意味着无需等待漫长的交付周期，确定性大大增强。

     根据项目规划，龙庭路95号占地面积约9932至10666㎡，建筑面积约38648至42435㎡，由2栋高层板楼组成，共规划86至88户，容积率2.51，绿化率30%。作为纯粹的大平层社区，每一套单位的面积和尺度都极为可观。

     户型：235㎡起跳的纯粹大平层

     在户型设计上，龙庭路95号将“大”做到了极致。

     项目主力户型涵盖235㎡至283㎡的四至五房。235㎡户型为四室两厅三卫设计，南北朝向，整体布局合理，动静分区明显，各功能房间分布明确，私密性较好。283㎡户型则为四室两厅四卫，动静分区明确，卧室和休息区相对集中，厨房和餐厅单独设立，减少干扰，增加生活便利性。

     除此之外，项目还拥有顶层复式产品，面积可达850㎡。2025年，一套约500㎡的顶层复式以6000万元成交，装修设计费高达1500万元，足见其产品定位的高端属性。

     价格：千万级门槛，豪宅价格标杆

     价格方面，不同信息源因统计口径差异略有出入。综合全网信息，龙庭路95号当前参考价格在55000元/㎡至70000元/㎡之间。按最小户型238㎡计算，总价约1100万元以上。有分析指出，该价格明显高于鼓楼区周边新房和二手房均价。

     需要说明的是，2021年底领证时，该项目曾曝出8～12万元/㎡的高预期售价，看房验资门槛1000万元。2023年，龙庭路95号曾有一套283.4㎡住宅在法拍中以约1365万元成交。这些信息共同勾勒出这个顶豪项目的价格轮廓。

     教育划片：名校环绕，但须以官方为准

     教育配套是购房者关注的焦点。龙庭路95号地处鼓楼，周边教育资源十分密集——直线3km范围内有119个幼儿园、43所小学、26所中学，汇聚了福州实验小学、鼓一小、延安中学等福州顶尖名校。

     关于划片归属，不同信息源说法不一。有网络信息称“目前已明确划片（小学：鼓五小，中学：闽江学院附中）”，也有信息显示“项目划片鼓楼第一中心小学（过渡）”。需要特别指出的是，2025年福州市已开始探索“多校划片”招生改革，具体入学资格需以交付后教育局的最终划片决定为准。购房者应将学区信息仅作参考，切不可作为交易决策的唯一依据。

     交通与配套：顶配资源的天然禀赋

     作为鼓楼核心区域的项目，龙庭路95号的周边配套无可挑剔。

     轨道交通方面，周边1km内有5个地铁站，距离最近的2号线水部站仅约449米。周边直线3km范围内共有13个地铁站，公共交通极为便捷。此外，项目地处六一路、古田路、五一北路等城市主干道交汇区域，自驾出行也十分方便。

     医疗方面，周边3km范围内有91个一级及以上医院，省立医院、协和医院等三甲医院均在1-2公里范围内。商业方面，东街口商圈、五四路CBD、正大广场、世欧广场等均在周边，能够满足高品质的消费需求。项目还自带约2500㎡的超五星级酒店会所“龙庭荟”，配备恒温泳池、商务茶室、高尔夫模拟器等高端设施。

     综合评价：顶豪入场券，只适合极少数人

     龙庭路95号的优势与局限同样鲜明。

     优势在于无可复制的地段——鼓楼核心、稀缺供应；社区纯粹——86户仅2栋楼，业主圈层高度统一；配套顶配——交通、教育、医疗、商业均在福州顶尖行列；交付保障——现房销售，即买即办证，规避了期房的诸多不确定性。

     局限则体现在价格门槛极高——总价千万级起步，仅适合高净值人群；市中心公共空间相对紧凑；早晚高峰周边路网拥堵不可避免。

     对于追求身份象征和圈层归属的塔尖客群而言，龙庭路95号是福州顶豪市场上难以绕过的一个选项。但在做出决策前，建议购房者务必亲自实地考察，核实价格、户型与划片的最新官方信息，并充分了解多校划片政策对学区的潜在影响。