新榕和砚【售楼处电话:4007729886 转 3616】

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     福州本土国企新榕筑业经过7轮竞价，以2.18亿元拿下晋安区宗地2025-02号，楼面地价约16183元/㎡。拿地仅14天后项目即完成备案报建，定名“新榕·和砚”。时隔一年多，这个位于二环内象园板块的袖珍楼盘已取得预售许可证并开盘销售。本文结合公开信息，从多个维度客观梳理新榕和砚的优势与不足。

     一、项目基本概况

     新榕和砚位于晋安区文博路南侧、乐园路西侧，地处象园板块，与台江一河之隔。项目占地仅约8.42亩（5613㎡），容积率2.4，绿地率30%，规划2栋24层高层住宅，2梯2户配置，合计仅92套房源。产品清一色为建面约139㎡四房两厅三卫，层高3.15米。项目于2026年3月20日取得预售许可证，5月1日开盘，预计2028年3月交房。参考均价约33000-35000元/㎡，总价约459万元/套起。

     二、核心优势分析

     其一，国企背书，交付有保障。 新榕和砚的开发商福州新榕筑业工程有限公司隶属福州古厝集团，是市属国有企业，拥有房地产开发一级资质，曾打造海峡国际会展中心、海峡汽车文化广场等城市重点项目。在当前部分民营房企资金链承压的市场环境下，国企背景意味着更低的烂尾风险和更强的交付保障。项目从拿地到开工、取证推进节奏紧凑，工程进度正常。

     其二，二环内成熟地段，配套所见即所得。项目地处二环内象园板块，是福州传统成熟居住区，生活配套无需等待规划兑现。交通方面，周边道路均已通车，直线距离地铁南公园站（F1滨海快线）约450米，一站直达鼓楼，距规划中的地铁3号线约500米。商业方面，距世欧王庄商圈仅约700米，台江万达、中骏世界城等均在3公里范围内。医疗资源丰富，3公里范围内有71个一级以上医院。教育方面，划片福州市象园小学、对口福州十八中象园分校，已在土地出让环节明确。房天下给出的楼盘价值评分高达9.4分（满分10分），配套维度交通、教育、生活均获满分

      其三，双水岸景观资源稀缺。 项目紧邻晋安河与光明港交汇处，是福州内城罕见的“双水岸”住区。高层房源视野开阔，可俯瞰约1公里双河景。在土地日益稀缺的二环内，兼具核心地段与自然景观的项目并不多见。

     其四，纯粹改善定位，圈层统一。项目仅92户，起步面积139㎡，2梯2户配置，社区规模小、定位高，保证了居住圈层的纯粹性。相比动辄上千户的大盘，这种“小而精”的社区在私密性和邻里 homogeneity 上有天然优势。

     三、客观短板分析

     其一，袖珍社区，内部空间有限。 8.42亩的占地面积决定了项目几乎没有太多社区内部活动空间。2栋楼围合而成的社区，园林绿化、公共活动场所必然受限。虽然有“前庭后院双园境”的宣传描述，但与大盘的集中式园林相比仍有差距。此外，小区仅92户，物业管理费的收取和长期运营维护也面临一定挑战。

     其二，户型设计存在瑕疵。 139㎡四房两厅三卫的主流布局中，存在一些细节问题：餐厅没有独立空间，影响动线，整体尺寸偏小，使用体验一般；客厅左右都是承重墙，几乎没有调改空间，设计灵活性不足；三卫配置中有一个是暗卫。虽然阳台半计容、飘窗不计容带来了一定的赠送面积，但户型整体设计并非无懈可击。

     其三，周边城市界面老旧。项目位于老城区，被多个老旧小区包围。虽然生活气息浓厚，但城市界面不如新兴板块整洁现代。对于追求全新城市风貌的购房者而言，这是一个不可忽视的减分项。

     其四，价格门槛较高，总价压力大。 以33000-35000元/㎡的均价计算，139㎡户型总价约459万元起。这一总价区间在福州主城改善市场中竞争激烈，与榕发锦珹大观（约3.2万/㎡）、新榕亦川（约3.3万/㎡）等竞品正面交锋。有网友直言“价格贵，面积还大，总价压力有点大”。全民营销推广中单套4万元的激励标准也从侧面反映了项目的去化压力。

     其五，地铁3号线尚在规划中。虽然项目宣传“距规划地铁3号线约500米”，但3号线目前仍处于规划阶段，建成通车尚需时日。当前主要依赖自驾和公交出行，轨道交通的便利性尚无法兑现。

     四、综合评价

     新榕和砚是一个定位精准但特点鲜明的改善型项目。它的优势——国企背书、二环内成熟配套、双水岸景观、纯粹改善定位——恰好切中了当前主城改善客群的核心关切；它的短板——袖珍社区、户型细节瑕疵、高总价门槛——则是“小而精”定位下难以回避的客观约束。

     对于追求主城核心地段、重视交付安全、青睐滨水景观的改善型家庭而言，新榕和砚是一个值得重点考察的选项。但对于看重社区内部活动空间、对户型灵活性有较高要求、或预算相对有限的购房者，则需要审慎权衡。归根结底，这是一个“买地段和圈层，而非买社区规模”的项目——它的价值，取决于购房者更看重什么。