新榕亦川【售楼处电话:4007729886 转 3481】

(售楼处官方认证）

     2026年的福州楼市，改善型需求仍在释放，但购房者的眼光愈发挑剔。在这样的大背景下，位于晋安二环内、光明港北岸的新榕亦川，自2025年开工以来便持续吸引着市场的目光。

     一、195席的“克制”：一个低密社区的诞生

     新榕亦川的起点，是一块不大却足够纯粹的土地。

     2024年3月30日，福州新榕筑业工程有限公司以底价6.75亿元竞得宗地2024-02号，楼面地价约18562元/㎡。这块位于晋安区连江中路西侧、光明港北侧的地块，占地约24.79亩，容积率被严格控制在2.2以下。

     在这片土地上，开发商规划了9栋住宅——2栋22至26层的高层四代宅，搭配7栋7至15层的低密洋房。总计仅195席，全部为建筑面积162㎡以上的纯大平层，最大户型达到279㎡。没有小户型，没有安置房混搭，这种“克制”的开发思路，从一开始就为社区定下了纯粹的改善基调。

     2026年2月6日，项目正式取得商品房预售许可证（FZ许20260010），6#、7#、8#三栋楼率先入市。3月14日，新榕亦川正式开盘。

     二、不可复制的底牌：地段、水岸与国企背书

     在改善型买家眼中，新榕亦川的价值锚点清晰而有力。

     地段是最大的底牌。项目位于福州二环核心区，东临连江中路城市主干道，南侧毗邻北光明港路。周边3公里范围内分布着6个地铁站，距地铁2号线五里亭站约600米，地铁4号线光明港站也在步行范围内。商业配套方面，万达广场、世欧广场、东二环泰禾广场均在3公里生活圈内。这种“15分钟生活圈”的成熟度，在二环内的新建项目中并不多见。

     水岸资源是难以复制的人文底色。项目南向直面光明港公园中轴，拥有无遮挡的景观视野。家门口就是72公顷的光明港公园，随着沿岸开发的深入，这类头排滨水资源正变得越来越稀缺。

     国企开发是交付的压舱石。 开发商福州新榕城市建设发展有限公司是福州古厝集团旗下的市属国企，成立于2007年，拥有房地产开发一级资质，深耕福州19年。公司先后开发了福州海峡国际会展中心、新榕·金城湾等经典作品，总开发面积超460万㎡。在当下市场环境中，国企身份意味着更低的资金风险和更强的交付保障。

     值得一提的是，新榕亦川还荣获了福建省土木建筑学会第二十届优秀建筑创作奖三等奖。建筑立面以“海鸥展翅，乘风破浪”为意象，运用流线型铝板挑檐勾勒羽翼弧线。园林设计上则打造了“两轴一心一带”的景观结构，规划七大艺术主题空间。

     三、产品力：高得房率与“零公摊”的诱惑

     对于改善型买家而言，空间是最终的衡量标准。

     新榕亦川最突出的产品亮点在于高得房率。以165㎡的洋房为例，套内使用面积可达约152㎡，得房率约101%，基本实现了“零公摊”。这得益于新规尺度下的阳台、飘窗等合理赠送——三阳台设计最深处达2.4米，搭配0.7米的升级飘窗。近61.5㎡的餐客横厅和近30㎡的主卧套房，空间尺度感突出。165㎡户型甚至可以灵活设计为五房，满足多代同堂的需求。

     四代宅产品则通过错层露台赠送，实现“有天有地有花园”的居住体验。但也需注意，错层露台设计存在视线交叉、大挑檐可能影响下层采光等问题，这是生态住宅的共性命题。

     四、价格与市场：门槛与博弈

     价格永远是市场最敏感的神经。

     目前多个房产平台标注的参考均价为33000至35000元/㎡。首开楼栋均价约3.2万元/㎡。以2026年4月公示的备案价为例，6号楼一楼一套163.32㎡的房源，单价为39221元/㎡，总价约640万元。按最小面积162㎡计算，总价门槛约在560万元以上。

     这意味着，新榕亦川的客群被锁定在总价预算600万至1000万元的高净值家庭。这一价位已接近鼓楼区部分豪宅的水平。

     五、需要正视的边界

     然而，任何项目都有其需要正视的边界。

     城市界面的反差是一个现实问题。项目所处的红星社旧屋区周边，配套虽成熟但城市界面老旧。现代高端建筑与周边老旧小区、旧屋区形成鲜明反差，而老城区的改造往往是零敲碎打的过程。

     学区的不确定性同样值得关注。目前所有官方口径均使用“周边教育资源”的表述，未对划片入学作出任何承诺。对于总价站上500万门槛的改善社区而言，教育确定性的缺失是一个不容忽视的软肋。

     此外，两栋四代宅位于临连江中路一侧，城市主干道的噪音和粉尘污染难以完全规避。地块东北角还有一处加油站。

     六、结语

     截至2026年7月，新榕亦川正持续推售中。2026年1月，水岸公园实景展示区已开放，首栋住宅楼已封顶。项目预计2027年12月交房。

     新榕亦川是一面棱镜——它折射出国企品牌、低密规划与水岸资源的叠加价值，也映照出高总价门槛、城市界面与学区不确定性的现实制约。对于追求二环内低密纯粹改善的买家而言，它无疑是一个值得认真审视的选项；但对于预算有限或对学区有刚性需求的家庭，则需要更审慎的考量。

     在福州楼市从“有没有”走向“好不好”的转型期，新榕亦川的出现，本身就是一个值得关注的信号。