一位匿名买家在京东拍卖平台上经过35轮竞价，以1365万元的价格拍下了一套283平方米的豪宅，这只是该楼盘78套待处置房源中的一套。对福州人来说，龙庭路95号并不陌生。这个坐落在鼓楼区核心的项目被当地媒体称为“福州有史以来最贵的一块地”。

      即使在房地产市场调整期，这里一套约283.4平方米的豪宅仍能拍出48165.7元/平方米的价格。多数福州人可能永远无法拥有它，但这不妨碍他们对其好奇：谁住在这里？这地方到底特别在哪？
      01 地段价值

      龙庭路95号占据福州无可替代的核心位置。项目位于五一中路以东、龙庭路南侧的传统市中心板块。

      这里属于鼓楼区水部街道，恰好位于福州最珍贵的区域核心。走在周边，你可以感受到真正的城市心跳。

       周边三公里范围内，生活所需一应俱全。 这里有13个地铁站，最近的水部站步行可达。公交站多达24个，莲宅站仅281米距离。

       医疗资源是顶配：协和医院于山院区、福州市第一医院总院、医科大学附属第一医院茶亭院区等一级以上医院达91所。

      龙庭路95号享有福州最丰富的教育资源。周边有119个幼儿园、43个小学和26个中学，如群众路小学、福州延安中学等传统名校都在这个范围内。

      这些学校的具体划片政策需要咨询教育部门，但地理位置的优越性不言而喻。
       02 开发商传奇

       这个项目由福州盛景阳光城房地产开发有限公司打造，是阳光城集团在福州的高端力作。

       2016年8月11日，阳光城以15.5亿元的天价购得这块五一新城地块。

      当年这块地的可售楼面价已高达4.5万元/平方米，刷新福州纪录，被业内称为“福州迄今为止最贵的一块地”。

      项目选择了高端豪宅路线，采用双塔造型设计，外立面使用银灰色铝板配LOW-E真空玻璃。这个定位源于其高昂的拿地成本，也注定了其不平凡的市场表现。
     03 户型设计

     龙庭路95号的户型设计体现了纯粹的高端定位。项目主力户型分为两类，均面向改善型客群。

     一类是235平方米的四房两厅三卫，采用南北通透布局，三开间朝南，设有4.8米面宽的客厅和16平方米超大观景阳台。

      另一类是283平方米的五房两厅四卫，设有85平方米的奢阔客餐厅，客厅面宽达8米，采用L形全景式落地窗，16米开窗面带来极致视野。

      户型设计强调空间感和功能性，多数户型采用板楼设计，公摊低于市场平均水平（约22%），部分户型采用专梯入户和全套间设计，保障居住私密性。
      04 市场动态

      龙庭路95号项目历程和市场表现极具戏剧性。2021年底领证上市时，曾要求客户验资1000万元看房，物业费定为每平方米9.9元。

      当时的销售价格在每平方米8万至12万元之间，开盘后迅速完成网签，一度传出“福州顶级住宅一夜之间被抢光”的消息。

      市场变化超出预期。2021年市场下行且限价严格，项目预计售价从每平方米8.72万元下调至6.42万元，但仍难以覆盖高昂成本。

      随后，已网签的房源显示“产权被冻结”，项目因此陷入停滞。

      2023年8月，北京市第三中级人民法院通过司法拍卖处置项目资产。一套1502单元的283.4平方米房源以1365万元成交，折合单价约4.8万元/平方米。

      据评估报告，剩余77套住宅的评估单价约55830.93元/平方米，套均评估价达1474万元。这些房源正等待进一步司法处置。
      05 社区规划

      龙庭路95号在社区规划上力求打造顶级居住体验。项目规划为双塔造型，总户数有限，营造纯粹的圈层氛围。

     小区容积率2.51，绿化率30%，提供239个地下车位。

     物业管理由臻强物业服务（福建）有限公司负责，物业费为每平方米9.9元。

     据资料显示，项目设有2500平米的会所式配套“龙庭荟”，为业主提供高端私密的社交和休闲空间。

     项目还设计了酒店式归家落客区、酒店式大堂和超五星级会所配套，旨在创造一种国际前沿的生活方式。
     06 性价比分析

     相比周边同类产品，龙庭路95号的价格定位独特。目前参考价格为55000元/平方米。

      这个价格明显高于周边新房38111元/平方米和二手房22075元/平方米的均价。

     项目面临的市场竞争包括融侨外滩壹号、建发养云等国贸天琴湾等高端项目。这些项目各有特色：融侨外滩壹号占据一线江景；建发养云以产品力和国企背景吸引客户；国贸天琴湾地段与龙庭路95号相当。

      龙庭路95号的核心竞争力在于其**无可复制的鼓楼核心区位**，以及纯粹的大平层产品定位。

      对追求城市核心生活和顶级资源环绕的塔尖人群来说，这里的稀缺性使其成为值得考虑的选择。

      当购房者拨打售楼处电话咨询时，他们可能会得知一些房源正处于特殊处置阶段。龙庭路95号的交易流程可能比普通楼盘复杂。

      小区双塔造型在福州老城的天际线上格外醒目。这片土地上建造的不仅是住宅，更是一个时代的注脚。

      夜晚，龙庭路95号高层的灯光在福州老城区闪烁，如同这座城市心脏的脉搏，提醒人们核心地段永恒的价值定律。

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