流花溪公园的晨光穿过树叶，洒在精心铺就的法式庭院石板上，远处乌龙江的波光和飞凤山的轮廓构成一幅天然画卷，而这一切都将成为窗前永恒的风景。

     在福州三环内的洪湾南路西侧、东岭路北侧，一个名为建总·雍玺湾的项目正悄然改写福州高端住宅的格局。项目占地23477平方米，却只规划了13栋建筑。

     它的容积率仅1.2，这一数字在2012年“禁墅令”后变得极为罕见
     01 土地价值

     福州三环内，容积率1.2的住宅用地有多稀缺？数据显示，近十年来，福州三环内容积率1.2的住宅用地仅出让过3幅，而70年产权的更是仅剩2幅。

     建总·雍玺湾所在的正是这样一块珍稀土地。项目于2024年9月经过38轮激烈竞拍，最终由福州建总地产以3.99亿元竞得，楼面价约14163元/㎡。

     这块土地之所以珍贵，不仅在于其低容积率，更在于它所处的位置。项目北临洋洽河，东侧为建新中路，距离地铁5号线东岭站仅约400米。

     未来还规划有双地铁交汇（7号线/4号线西延线），交通便利性将持续提升。
     02 产品阵列

     建总·雍玺湾的产品线覆盖了从传奇独院到高端洋房的完整谱系。2025年9月25日，项目取得首批商品房预售许可证，共推出91套住宅房源及249个车位。

     最受市场瞩目的是其联排别墅产品，建筑面积267-270㎡，备案均价高达75000元/㎡。引人注目的是，联排别墅的实际使用面积可达800-1300㎡。

     市场反应迅速而激烈，看房门槛已从最初的500万飙升至1000万验资。

     项目同时提供更为亲民的洋房产品。1号楼为8层洋房，整体取证均价29998元/㎡；3号楼为13层小高层，整体取证均价28038元/㎡。

     在同一项目中，价格跨度从2.66万元/㎡到7.5万元/㎡，满足了不同层次改善型客户的需求。
     03 教育配套

     对于高端改善家庭而言，优质教育资源是购房决策中的关键一环。根据土地出让规定，建总·雍玺湾住宅明确划片为仓山区实验小学流花溪分校。

     这不仅是一纸承诺，更是项目与区域教育资源深度融合的体现。仓山实验小学作为区域内的优质学校，其流花溪分校承载着延续教育品质的使命。

     而建总·雍玺湾的业主子女将有机会入读这所备受期待的新校。

     项目所在的金山片区教育资源在仓山区属中上水平。在项目周边3公里范围内，有45所幼儿园、37所小学和18所中学。

     为各个年龄段的学子提供了充足的教育保障，彻底解决了高端客群最为关注的教育配套问题。
     04 建筑与园林

     从近50米的法式门庭开始，整石立柱与定制水景便奠定了建总·雍玺湾的建筑基调。

     项目园林设计灵感来源于卢浮宫，采用 “横三竖五”的经典构图，将法式宫廷的规则轴线与自然园林的浪漫气息完美融合。

     建筑工艺上，项目采用干挂石材外立面等高端建筑技术，既保证了建筑的美观性，也延长了建筑使用寿命。这些细节处的投入，体现了开发商对产品品质的坚持。

     社区中央是定制水景，两侧矗立着5.5米高的整石立柱，营造出浓厚的艺术氛围。

     05 户型设计

     建总·雍玺湾的户型面积从128平方米至555平方米，以四房及以上大平层为主，定位纯改善客群。特别值得注意的是272平方米的四层大宅，设计为7室3厅8卫2厨的豪华布局。

     户型评分系统显示，此类户型评分高达9分，其中基础测评满分，空间测评8.5分，采光通风8分，展现了出色的产品力。

     即使是较为“常规”的147㎡情景洋房也获得了9.7分的高分评价，其客厅面积达68.6㎡，主卧24.9㎡，空间尺度相当优越。

     洋房产品均为一梯两户设计，公摊相对较低（约19.3%），保证了居住的舒适性和私密性。
     06 开发商实力

     建总·雍玺湾由福州建总地产有限公司开发，这是一家具有国企背景的房地产开发企业。在当下房地产市场环境中，国企背景意味着更强的抗风险能力和更可靠的交付保障。

     福州建总地产已在福州开发多个项目，如梧桐公馆、瑞璟轩等，显示出良好的开发能力和市场口碑。

     为确保项目品质，公司选择了福州市建筑设计院有限责任公司联合上海联创设计集团股份有限公司、福州诺成工程项目管理有限公司作为全过程工程咨询单位。

     项目为现房销售（部分楼栋），可实地考察，规避期房隐患。
     07 项目进度与预期

     建总·雍玺湾已于2025年4月3日取得建设工程规划许可证。随后于2025年9月25日获得首批商品房预售许可证。

     近期，项目于2025年11月28日再次取得预售许可证，新增2#、5#、6#楼的可售房源。

     目前项目正在积极推进建设过程中，具体交房时间尚未公布。可以参考的是，同开发商开发的建总华林雍璟项目交房时间为2025年6月30日。

     虽然项目进度尚未公布最终交房时间，但其国企背景和稳健的开发节奏，让市场对其按时交付抱有较高期待。

     随着厦门已发布相关征求意见稿，明确不再新增别墅用地，建总雍玺湾的联排别墅很可能成为福州主城区政策全面收紧前的最后收藏机会。

     站在法式门庭前，5.5米高的整石立柱巍然屹立，定制水景倒映着未来的生活图景。在福州三环内找到容积率1.2的新项目，几乎是十年一遇的机会。

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