从项目土拍阶段就被赋予的“确定性”学区，到距离地铁口约30米的黄金位置，一个住宅项目的多重核心价值正在被市场重新定义。

     东二环板块的榕发城启未来项目最近正在成为福州楼市的焦点，该项目以2.2容积率的低密度规划和2.35万元/平方米的均价，在9月12日晚的开盘现场便实现了去化率37%的销售业绩。

     开盘后加推继续登顶福州全市网签排行榜TOP1，市场占有率连续位居板块前列。
      01 项目背景与核心定位

      榕发城启未来（备案名：榕发悦乐郡）位于晋安区鼓山镇福马路与前横路交叉口东南侧。这个项目由福州城投集团下属的福州建发（国企）开发，总占地面积约30亩。

      项目规划建设6栋8-25层住宅，包含洋房、小高层和高层等多种建筑形态，总户数仅396户。

      在当前房地产市场环境下，国企开发背景为购房者提供了强有力的交付保障，榕发作为福州本土国企，其资金和交付稳定性远超部分民营房企。

      此前榕发在福州开发的祥浦苑、观湖郡等项目均获得市场认可，进一步增强了消费者对品牌的信任。
     02 划片教育的确定性优势

     教育配套是榕发城启未来最受关注的优势之一。根据项目信息，项目在土地出让阶段就已明确将划片鼓山苑小学与格致中学鼓山校区。

      这一教育组合是晋安区公认的头部教育资源。格致中学鼓山校区教学水平居晋安前列，其老八所录取率已超过11%。

      与福州其他区域相比，榕发城启未来以约23500元/平方米的均价，提供了可与其他区重点学区房相媲美的教育资源。

     这一价格优势使得购房者在获取优质学区的同时，能够将省下的资金用于子女其他方面的教育投入。
     03 地铁无缝衔接的交通便捷性

     交通配套是项目的另一大亮点。项目与地铁2号线上洋站A口的距离仅为约30米，真正实现了“下楼即地铁”的无缝衔接。

      乘坐2号线，5站即可到达南门兜站，7站直达万宝商圈（宁化站）。同时，项目还能便捷换乘地铁4号线，这条线路被誉为福州的“换乘王”。

     地铁2号线作为福州最早启动规划与建设的骨干线路，全线仅设18个站点，每个站点的出入口建设投入高达7-8亿元。

      这反映了站点选址背后的城市发展战略考量，也说明了紧邻地铁站点的项目区位价值极为稀缺

      04 楼盘户型与得房率创新

     榕发城启未来的户型设计覆盖了89-125平方米的三至四房产品，项目最突出的特点是采用福州新规打造高实用空间，通过优化公摊与布局，得房率高达97%以上，远超市场平均水平。

      例如建筑面积约110平方米的洋房户型，其使用面积可超过108平方米。

      项目中最大的户型亮点是125平方米的“全生命周期可变户型”。这一设计打破了传统户型的刚性束缚，可根据家庭结构变化进行功能重组：从二人世界的主卧套房，到三口之家的儿童友好布局，再到三代同堂的双主卧套间。

     这种灵活设计实现了“一宅伴一生”的理念，精准命中了改善客群对功能性与仪式感的双重需求。
      05 低密度与生态宜居规划

      榕发城启未来的容积率仅为2.2，远低于福州市场上许多项目的2.5-3.0的容积率。这一低容积率规划意味着项目仅规划3栋8-11层洋房与3栋24-25层高层。

      避免了超高层与洋房混杂带来的空间压迫感，确保了社区整体的和谐与疏朗感。

      项目在景观设计上也颇具特色，建筑入口采用极具气势的弧形大挑檐，打造长约50米、高约7米的酒店式入户大门。

      同时，项目还设计了约130米的“城市会客厅”，提供休憩赏景、会客交友的私享空间。景观部分由GVL怡境国际设计集团操刀，以“虹夕诺雅”为灵感，结合福州三坊七巷的空间布局，打造“一轴四院八景”的景观体系。
     06 周边配套设施成熟度

      在商业配套方面，项目约3公里生活半径内，环绕着约93万平方米的商业集群，包括世欧广场、东二环泰禾广场、宜家、金融街万达广场四大商圈。

      特别值得注意的是，项目距离板块IP级配套——宜家综合体仅约200米。项目自身还规划有约1500平方米商业街区，将补充日常购物需求。

      生态资源方面，项目周边汇聚五大生态公园：光明港公园、水上公园、温泉水乐园、鼓山风景区、晋安湖公园。

      尤其是占地1000多亩的晋安湖公园，为业主提供了绝佳的休闲、漫步、运动场所。医疗资源上，约3公里范围内集结了福建省儿童医院（三甲）、晋安区医院等医疗机构。
      07 价格分析与市场定位

      目前，榕发城启未来的均价约为23500元/平方米，参考总价在195-310万元之间。这一价格定位在福州同类产品中具有显著优势。

      相比周边同级别学区的新房价格，这一价格点具有明显的竞争力。项目以“学区确定性+地铁零距离+高得房率”的组合，构筑了坚实的价值护城河。

      对教育型家庭而言，不必为学区牺牲居住品质，也无需为品质背负过高房价。在200万级置业窗口期内，项目以“学区+品质+总价”三重优势，为购房者提供了高性价比的选择。
      08 交付时间与项目进程

      根据项目信息，榕发城启未来的预计交付时间在2027年底。对于期房项目来说，较长的交付周期是购房者需要考虑的因素之一。

     项目目前仍在建设中，建议购房者在做决策前实地考察施工进度和周边环境。

     周边城市界面也在持续更新中，福马路等主干道沿线的旧改正在进行，随着城市更新的推进，区域整体环境有望进一步提升。

     当清晨的第一缕阳光洒进拥有近100%得房率的125平方米可变户型时，业主可以在30米外搭乘地铁2号线通勤，孩子在步行可达的鼓山苑小学上学，而晚餐后的休闲则可以选择步行至宜家或晋安湖公园。

     这就是榕发城启未来为福州家庭勾勒的生活蓝图。作为福州城投集团在楼市中投下的一颗“价值砝码”，它正在重新定义福州人对于品质居住的想象。

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