金山芯，玺质作。这片断供多年的核心区域，终于迎来了高端改善之作。

       建总瑞玺（备案名：宸玺台）是福州市属国企建总地产在金山核心区打造的高端改善型住宅项目。作为金山核心区稀缺的新建住宅，该项目自亮相以来便备受市场关注。

       项目于2025年3月28日由建总地产以底价3.37亿元竞得，成交楼面价约13842元/㎡。占地约13.04亩，总建筑面积约3.22万㎡，容积率2.8。

       01 项目定位与核心特色

       建总瑞玺定位为金山核心区的纯改善盘，全盘仅规划3栋高层住宅（1#、2#楼为31层，3#楼为24层），总计仅166套房源，社区规模小而精。

       项目采用2梯2户纯板楼设计，主打128㎡和149㎡两款四房户型，全部精装交付。这一产品定位确保了社区的纯粹性和圈层的一致性。

       作为金山核心区首个符合福州新规的“好房子”项目，建总瑞玺在产品设计上具有显著优势：3.1米的住宅层高、5.1米的架空层，以及玻璃幕墙公建化立面，显著提升了居住舒适度和空间感。

       02 地理位置与稀缺性价值

       建总瑞玺位于金山大道与浦上大道之间的金山正芯腹地，该区域是金山板块配套最为成熟的区域。

       经过多年发展，金山核心区住宅用地已近乎枯竭，建总瑞玺这宗13.04亩的土地，堪称板块内“断供级”的稀缺资源。在可预见的未来，金山核心区几乎不可能有类似位置的土地供应，这种稀缺性构成了项目最坚实的价值基础。

       项目还位于仓山“政务轴线”，周边环绕着多个省、市、区级机关单位，形成了独特的“政芯”氛围和较为纯粹的圈层。

       03 产品设计与户型亮点

       建总瑞玺在产品设计上实现了多项创新。低密布局与空间尺度是项目的两大亮点。在2.8的容积率下，采用行列式错位布局，楼间距最大达到60米，有效保障了业主的隐私和采光需求。

       外立面采用公建化玻璃幕墙，窗墙比达到0.7以上，采光面较传统户型提升75%。149㎡户型的270°转角飘窗可直望金山公园，将景观资源最大化引入室内。

       户型设计方面，128㎡户型实现了南向面宽13.8米，配备8.5米生活阳台和独立晾晒区；149㎡户型则采用双套房设计，南向面宽达15.3米，并设有独立电梯厅。

       精装标准方面，项目选用东芝中央空调、威能地暖、西门子厨电等一线品牌，装修标准超过3000元/㎡。

       04 周边配套分析

       教育配套

       项目划片福州教育学院附属第四小学（距离仅约30米），对口仓山区实验中学（本部）。教院四附小作为市属重点校，仓山实验中学的本科上线率连续多年超过90%，两者组成金山板块第一梯队的学区资源。

       交通网络

       项目形成了“双地铁+多公交+快速路”的立体交通网络。距离地铁2号线洪湾站约600米，5号线金山站约700米，双轨交汇可快速通达鼓台核心区。

       经金山大道可快速接入三环快速路，15分钟直达东部新城商圈，30分钟抵达长乐国际机场。

       商业与休闲

       周边1.5公里范围内汇聚金山万科里（约600米）、仓山万达广场、乐堤港、榕城广场等十余个商业综合体。项目直线距离金山公园约570米，周边还有乌龙江湿地公园、闽江公园等生态资源。

       医疗资源

       距离省立金山医院（三甲医院）仅约1.3公里，孟超肝胆医院等三甲医院均在3公里范围内，医疗资源密集度高。

       05 潜在考量因素

       社区规模较小是项目的主要特点之一。仅3栋楼、166户的规模，意味着社区公共空间虽精致但规模有限，缺乏大型运动场馆等配套设施。

        项目周边环绕部分老旧小区，新旧建筑杂陈，与项目自身高端定位形成一定反差。对于追求纯粹城市界面的买家来说，这是一个需要考虑的因素。

      产品定位高端也意味着较高的入手门槛。项目主力户型128㎡起步，全盘聚焦四房改善产品，更针对纯改善型客户，提高了入住门槛。

       此外，虽然项目临近主干道，但高峰时段周边支路车流量大，可能面临出行拥堵问题。

       06 购房建议与适合人群

       适合入手的群体

       金山的地缘性改善家庭：预算充足，希望在原居住区域实现“一步到位”的品质升级

       重视学区的家庭：项目划片的教院四附小和仓山实验中学组合属于金山板块第一梯队

       偏好国企开发的购房者：建总地产作为市属国企，交付有保障

       依赖地铁通勤的都市精英：项目双地铁优势明显，适合依赖公共交通的群体

       需慎重考虑的人群

       预算有限的首次置业者：项目高端改善定位，总价门槛较高

       追求大规模社区的买家：仅3栋楼的小体量社区，内部活动空间有限

       对城市界面要求极高的客户：周边存在新旧小区交替现象

       综合来看，建总瑞玺是金山核心区稀缺的“成熟配套+国企品质+纯粹改善”型项目。其地段稀缺性、产品力与配套成熟度的组合优势突出，尤其适合预算充足、看重核心资源的改善型家庭。

      对于有意向的购房者，建议优先关注149㎡户型的高楼层房源，可最大化利用270°飘窗的景观视野。同时，建议在不同时段实地考察周边交通状况，并核实最新学区政策。

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